# Сохранение ипотеки при банкротстве: когда квартиру можно оставить

Источник: https://kreditzashitnik.ru/blog/sohranenie-ipoteki  
Сайт: Банкротство физических лиц — Кредитный Защитник  
Автор: Лисицин Федор Викторович, Руководитель  
Опубликовано: 2026-10-30  
Обновлено: 2026-10-30  

Сохранение ипотеки при банкротстве возможно, если суд утвердит отдельное соглашение с ипотечным кредитором или локальный план продолжения платежей и квартира отвечает условиям защиты жилья. Я, Фёдор Лисицин, руководитель «Кредитного Защитника», объясню это на решении суда по делу № А32-60518/2024: жильё исключили из конкурсной массы, а платежи по ипотеке продолжились.

## Коротко

- Единственное жильё под ипотекой нельзя сохранить одной ссылкой на его статус: у банка есть залоговое требование.
- Отдельное соглашение с ипотечным кредитором утверждает суд; платить по нему может и третье лицо.
- В деле № А32-60518/2024 суд утвердил локальный план платежей третьим лицом и исключил квартиру из конкурсной массы.
- Ипотечный долг и залог сохраняются: график выплат нужно исполнять и после утверждения плана.
- Для обсуждения плана подготовьте документы о проживании, ипотечный график и помесячный расчёт средств плательщика.

## Почему единственное жильё могут продать за долги по ипотеке?

Единственный статус квартиры сам по себе не защищает её от требований ипотечного кредитора. Когда жильё куплено в ипотеку, банк держит его в залоге и вправе ставить вопрос о взыскании даже тогда, когда семье больше негде жить. Я, Фёдор Лисицин, часто начинаю разговор об ипотеке при банкротстве с этого различия: защита обычного единственного жилья и судьба заложенной квартиры устроены по-разному.

Вы платите ипотеку вовремя, но кредитные карты и займы уже тянуть нечем. Кажется логичным продолжать платить банку и списать остальные долги. Однако при банкротстве квартира и ипотечное требование рассматриваются в процедуре отдельно от Вашего бытового решения «ипотеку не трогать». Если ограничиться словами «у меня единственная квартира», вопрос о её продаже этим не закрыть.

> **Пример: Когда ипотека посильна, а прочие долги — нет.** Вы живёте с семьёй в заложенной квартире. Ежемесячный платёж по ипотеке вносит родственник, а у Вас накопились долги по двум кредитам. На заседании Вы сообщаете, что родственник готов платить и дальше, но графика, подтверждения платежей и документов о проживании не приносите.
>
> Для суда слова о будущей помощи не заменяют понятного порядка исполнения. Квартира остаётся предметом залога, поэтому риск её продажи сохраняется.

Особенно опасно прекращать ипотечные платежи в расчёте на то, что банкротство само защитит квартиру: просрочка добавляет ещё одну проблему к спору о жилье. Начать лучше с другого вопроса: **кто, из каких средств и по какому графику будет платить банку, пока идёт процедура?** Ответ на него превращает желание сохранить жильё в предмет для обсуждения с кредитором и судом.

## Каким способом можно сохранить ипотечную квартиру?

Сохранить ипотечное жильё при банкротстве можно через утверждённое судом отдельное соглашение с залоговым кредитором или локальный план платежей. Оба инструмента решают узкую задачу: сохранить обслуживание обеспеченного залогом долга, пока по остальным обязательствам идёт банкротство. Это **не списание ипотеки**: платежи продолжаются, а залог у банка остаётся.

[Статья 213.10-1 Закона о банкротстве](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/774bd23faf3466a6e948f888b91268ca7470ea98/) регулирует отдельное мировое соглашение по жилью, которое служит единственным пригодным для постоянного проживания помещением для должника и проживающей с ним семьи. Его заключают должник и ипотечный кредитор, а утверждает суд; третье лицо тоже может участвовать и принять обязанность платить. Если ипотека не одна, в соглашении участвуют все включённые в реестр ипотечные кредиторы этой квартиры. У других кредиторов согласия на заключение такого соглашения закон не требует.

Для локального плана важна конкретная судебная оценка условий выплат и интересов сторон. Я бы не смешивал его с общим планом реструктуризации всех долгов: предмет здесь — именно ипотечное обязательство и судьба заложенной квартиры. По отдельному соглашению закон прямо сохраняет ипотеку, предусматривает исключение ипотечного требования из реестра и запрещает продавать жильё в процедуре после утверждения соглашения. Само дело о банкротстве при этом продолжается.

Права остальных кредиторов тоже нельзя обойти молчанием. Если имущества вне ипотечной квартиры недостаточно для требований первой и второй очереди, закон предусматривает внесение средств на специальный счёт — в пределах **10% оценочной стоимости жилья**. Это условие касается отдельного мирового соглашения; переносить его автоматически на любой локальный план неверно. Поэтому ещё до выбора механизма я смотрю, что останется другим кредиторам и за счёт каких денег банк получит платежи.

## Что произошло в деле № А32-60518/2024?

31 августа 2026 года Арбитражный суд Краснодарского края утвердил локальный план платежей третьим лицом по ипотечному графику и исключил заложенную квартиру из конкурсной массы. Речь о деле № А32-60518/2024. Утверждённый порядок предусматривает, что третье лицо продолжает вносить платежи по графику ипотечного договора. Квартира не продаётся в составе имущества должника по принятому судом решению.

Здесь важна точность: **из конкурсной массы исключили квартиру, а не ипотечный долг из жизни заёмщика**. План не отменяет обязанность платить, не прекращает ипотеку и не лишает залогового кредитора прав при нарушении условий. Если платежи перестанут поступать, возникнет спор об исполнении плана и сохранении залога; считать квартиру защищённой при любом развитии событий нельзя.

> **Что суд решил, а что следовало доказывать.** Результат судебного акта — утверждение локального плана с платежами третьего лица по договорному графику и исключение заложенной квартиры из конкурсной массы. Доводы о том, что квартира служит единственным пригодным жильём, третье лицо сможет платить, а права остальных кредиторов соблюдены, составляют предмет обоснования позиции. Их нельзя выдавать за отдельные выводы суда без соответствующего текста определения.

Я вижу практический смысл дела в конструкции платежей: жильё удалось вывести из продажи в процедуре при сохранении обслуживания ипотеки. Но для Вашей ситуации решающими будут собственные документы, состояние долга и возражения участников дела. Если у Вас есть доля в другом помещении, отдельно разбирайте, пригодно ли оно для постоянной жизни Вашей семьи: простая выписка о собственности здесь даёт неполную картину.

Параллельно посмотрите, [как в банкротстве оценивают общее имущество супругов](https://kreditzashitnik.ru/blog/bankrotstvo-suprugov-i-obschee-imuschestvo-chto-mozhet-popast-v-konkursnuyu-mass), если квартира покупалась в браке. Следующий шаг после выбора правовой конструкции — собрать расчёт, которому можно доверять месяц за месяцем.

## Что собрать для суда и как посчитать исполнимость платежей?

Соберите доказательства проживания, условия ипотеки и помесячный расчёт платежей с подтверждением источника денег. Суду нужен ответ не только на вопрос, где Вы живёте, но и на вопрос, что произойдёт с платежом через полгода. Я начинаю с графика банка: остаток долга, даты и суммы взносов, уже возникшая просрочка. Затем сопоставляю график с деньгами того, кто берёт платежи на себя.

Статус единственного пригодного жилья подтверждают выписками о недвижимости, регистрацией, документами о составе семьи и фактическом проживании. Если у Вас есть доля в другом доме или квартире, объясните, можно ли реально жить там постоянно: кому принадлежит остальная часть, кто проживает в помещении и доступно ли оно Вашей семье. Одна регистрация сама по себе этого не доказывает.

1. Возьмите ипотечный договор, актуальный график, справку банка об остатке и выписку обо всех платежах и просрочках.
2. Соберите сведения о правах на недвижимость у Вас и проживающей с Вами семьи, а также подтверждения фактического проживания в ипотечной квартире.
3. Получите от третьего лица письменное согласие участвовать в плане, подтверждение дохода и расходов, выписки о предыдущих ипотечных платежах, если они были.
4. Распишите ежемесячные взносы и остаток средств у плательщика после обязательных расходов; при просрочке отдельно укажите сумму и срок её погашения.
5. Составьте перечень требований других кредиторов и посчитайте, хватает ли прочего имущества на требования первой и второй очереди; для отдельного соглашения оцените сумму, которую потребуется внести на специальный счёт.

**Чек-лист документов и расчётов для обсуждения ипотечного плана**

```
Должник: ____ (ФИО для личного экземпляра)
Дата составления: ____

□ Договор ипотеки и актуальный график платежей — приложены: ____
□ Справка банка об остатке долга и просрочке — дата: ____
□ Подтверждение проживания и состава семьи — документы: ____
□ Выписки о другой недвижимости и объяснение пригодности помещений — ____
□ Согласие третьего лица участвовать в платежах — ____
□ Документы о доходах и обязательных расходах плательщика — ____
□ Помесячный расчёт платежей, включая устранение просрочки — ____
□ Перечень требований других кредиторов и имущества вне залога — ____
□ Для отдельного соглашения: оценка квартиры и расчёт средств для первой и второй очереди — ____

Слабое место, которое требует отдельного объяснения: ____
Дата: ____        Подпись: ____
```

Платёжеспособность третьего лица я показываю простой арифметикой: регулярный доход минус обязательные расходы минус ипотечный взнос. Положительный остаток за один месяц ещё не объясняет будущие платежи: рядом нужны документы о стабильности поступлений, а при неравных взносах — расчёт по каждому периоду. Калькулятор ниже показывает месячный остаток, но не заменяет график банка и сведения о других обязательствах плательщика.

**Хватит ли плательщику денег на ежемесячный взнос**
- Доход плательщика за месяц: 80 000 ₽
- Обязательные расходы за месяц: 40 000 ₽
- Ипотечный взнос за месяц: 25 000 ₽
- Погашение просрочки за месяц: 5 000 ₽
- **Остаток после платежей: 10 000 ₽**
- **Все платежи по ипотеке за месяц: 30 000 ₽**
Если остаток отрицательный, укажите другой реальный источник денег или измените условия плана; при переменном доходе считайте каждый месяц отдельно.

Если у Вас ещё нет просрочки, это не означает, что о трудностях с другими кредитами можно молчать до первого пропущенного взноса. О том, [когда обращаются за банкротством без просрочек](https://kreditzashitnik.ru/blog/mozhno-li-v-protseduru-bankrotstva-bez-prosrochek), есть отдельный разбор. Для ипотеки полезно готовить график заранее: тогда проще показать, откуда поступят деньги и какое место квартира занимает в жизни семьи.

## Где план может не сработать и с чего начать?

План рискует не пройти, если квартира не отвечает условию о единственном пригодном жилье, платежи не обеспечены или права кредиторов остаются без защиты. Например, другая пригодная для проживания квартира меняет оценку жилищного вопроса; обещание родственника без понятного графика оставляет открытым вопрос об исполнении. При отдельном мировом соглашении потребуется участие ипотечного кредитора, а требования первой и второй очереди при предусмотренных законом условиях нужно обеспечить средствами на специальном счёте.

Уже возникшая просрочка не закрывает путь к отдельному соглашению автоматически: в нём указывают, когда и как её устранят. Но чем больше недостающая сумма, тем сложнее показать исполнимый график. Если план перестанут выполнять, банк сохранит права залогового кредитора. **Сохранение квартиры здесь связано с продолжением платежей, а не с отменой залога.**

> **Перед обращением.** Сформулируйте для себя три ответа: где Вы с семьёй действительно живёте; кто будет платить ипотеку на протяжении графика; какие требования других кредиторов нужно учесть. Если на один вопрос ответа пока нет, начните именно с него — суд увидит тот же пробел.

Узнали свою ситуацию? Квартира нужна семье, ипотеку есть кому платить, но остальные долги мешают спокойно жить. Сделайте следующий шаг: соберите договор, график, сведения о недвижимости и платежах и приходите на бесплатный разбор ситуации.

Я, Фёдор Лисицин, руководитель «Кредитного Защитника», разберу с Вами, какой механизм применим, какие расчёты нужны и где у позиции слабое место. Так у Вас появится конкретный порядок действий вместо надежды на слова «единственное жильё». На вопросы, которые обычно остаются перед разговором, отвечаю ниже.

## Частые вопросы

### Сохранится ли ипотечная квартира, если я уже просрочил платёж?

Просрочка сама по себе не исключает отдельное мировое соглашение. В его условиях нужно записать сумму просрочки, порядок и сроки её погашения. Для суда важен выполнимый график будущих платежей.

### Нужно ли согласие всех кредиторов на отдельное соглашение по ипотеке?

Нет, согласие остальных кредиторов на его заключение не требуется. Необходимо участие ипотечного кредитора, а если квартиру заложили нескольким кредиторам, включённым в реестр, — каждого из них. Суд при этом учитывает предусмотренные законом интересы других кредиторов.

### Может ли родственник платить ипотеку за меня во время банкротства?

Да, третье лицо может участвовать в отдельном соглашении и взять на себя платежи; в описанном деле суд утвердил локальный план с платежами третьего лица. Для расчёта пригодятся ипотечный график, согласие плательщика, сведения о его доходах и обязательных расходах.

### После утверждения плана ипотечный долг спишут?

Нет. По утверждённому в деле № А32-60518/2024 плану платежи продолжаются по ипотечному графику, а квартира исключена из конкурсной массы. Ипотека сохраняется, и при нарушении условий у залогового кредитора остаются права на защиту своего требования.

Темы: #шаблоны документов #калькуляторы #сохранение ипотеки #ипотечная квартира #локальный план #отдельное соглашение #имущество